Nemovitostní a hypotéční trh začíná pomalu ožívat, a to díky postupnému snižování úrokových sazeb. Navíc se v tomto roce hodně řeší změny ČNB a nového zákona, který je platný od 1. 1. 2024. Nejvíce se probírá téma poplatkové politiky předčasného splacení hypoték, která má jinou podobu na nových nebo refixovaných smlouvách, a to s účinností od 1. 9. 2024. Neméně zajímavá je edukace široké veřejnosti, že se nevyplácí umořovat hypotéky. Máte-li zájem se o těchto třech tématech dozvědět více, je pro vás vhodný právě tento další díl Finance pod kontrolou.
Naděje na nízké úrokové sazby u hypoték se nenaplňují. Úrokové hypotéční sazby klesají výrazně pomaleji než úrokové sazby České národní banky (ČNB). V současné době můžete získat hypotéku s úrokem mezi 4 % až 6 %, přestože ČNB snížila svou základní úrokovou sazbu již na 4,50 %. Čím to je? Inflace se na mezinárodní úrovni nedaří zkrotit, což způsobuje, že cena peněz se snižuje velmi pomalu. Zda se podaří hypotékám dosáhnout hranice 4 % u většiny bank již v tomto roce, je nejisté. Přesto, Češi si již zvykli na vysoké úrokové sazby a potřeby bydlení již neodkládají. Jsou ochotni akceptovat dočasně vyšší splátky při dvou nebo tříleté fixaci. To je také důvod, proč se hypotéční trh probouzí a ceny nemovitostí postupně rostou.
Od 1. ledna 2024 došlo k několika důležitým změnám v legislativě týkající se hypotečního trhu. Tyto změny mohou mít významný dopad na současné i budoucí žadatele o hypotéku. Níže se podíváme na klíčové změny a jak mohou ovlivnit vaši hypotéku.
ČNB deaktivovala parametr bonity DTI (Debt To Income), který se zaměřuje na poměr celkového zadlužení žadatele o úvěr a jeho čistého ročního příjmu. Do této změny platilo, že maximální povolený poměr dluhu byl 8,5 (od 36 let věku žadatele) nebo 9,5 (pod 36 let) násobek ročního příjmu. Tato změna může usnadnit přístup k hypotékám širší skupině lidí, kteří by dříve nemuseli splňovat tyto striktní limity. Pravdou však je, že banky si mohou tyato pravidla ponechat, a proto se tento parametr stále objevuje v interních předpisech úvěrových společností.
Další parametry, které hlídají bonitu žadatele o hypotéku, zůstávají stejné. DSTI (Debt Service to Income) neboli limit maximální splátky dluhu z čistého příjmu může být 45 % (50 % pro žadatele mladší 36 let). Poslední ukazatel bonity LTV (Loan To Value) neboli poměr úvěru k odhadní ceně nemovitosti může být max. 80 % (90 % pro žadatele mladší 36 let), zbývající kapitál musí žadatel o hypotéku pokrýt ze svých zdrojů.
Podstatnou změnou je však úprava podmínek pro předčasné splacení hypotéky. Doposud se účtoval pouze administrativní poplatek v rozmezí 500 až 1 000 Kč. Nově uzavřené a zafixované smlouvy od 1. září 2024 mají stanovený limit 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok zbývající do konce fixace, avšak maximálně 1 %. Například, pokud máte zůstatek 2 900 000 Kč po roce splácení z třicetileté hypotéky s pevnou sazbou na 7 let, budete muset při zájmu předčasného splacení zaplatit poplatek ve výši 29 000 Kč.
Zvažujete předčasné splacení? Vlastníci hypoték, kteří uzavřeli smlouvy za vysokých úrokových sazeb, možná zvažují využít změnu banky, aby se dostali na nižší úrokovou sazbu. Je dobré v této situaci zvážit dvě možná řešení. Za prvé mohou svou banku požádat o změnu úrokové sazby. Ano, toto je možné udělat i mimo období fixace! Záleží na bance a také na odbornosti vašeho poradce. Při volbě hypotéky totiž rozhodně nejde vždy a jen o nejnižší úrokovou sazbu, ale také o kvalitu služeb, které vám úvěrový specialista a banka nabízí i v průběhu úvěrového procesu. Za druhé, je-li smlouva podepsána za starých podmínek, rozhodně doporučuji nedělat ukvapená rozhodnutí a dělat změnu smlouvy s prvním snížením úrokových sazeb. Vždy před žádostí o změnu smlouvy využijte konzultace s hypotečním specialistou, který vám může poradit, kdy a jaké kroky podniknout, případně jaké z toho očekávat poplatky. Tyto změny mohou významně ovlivnit vaši finanční situaci a přístup k hypotečnímu úvěru. Proto je důležité být dobře informován a konzultovat své možnosti s odborníky.
Mnoho lidí se domnívá, že předčasné splacení hypotéky je vždy výhodné. Avšak existují situace, kdy se předčasné splacení nemusí vyplatit. Jedním z důvodů může být rozdíl mezi úrokovými sazbami na hypotéce a potenciálním výnosem z investic. Obecně platí, že úrokové sazby na hypotékách jsou často nižší než průměrné výnosy z dlouhodobých investic. To znamená, že peníze, které byste použili na předčasné splacení hypotéky, by mohly být lépe využity jako investiční rezerva, která vám v budoucnu může vydělat více peněz. Navíc tyto rodinné rezervy se mohou případně i hodit, když nastane některá z krizových situací.
Představte si dva různé scénáře. Scénář A: Vlastník hypotéky, který má dluh ve výši 5 000 000 Kč, při průměrném zúročení 4 % p. a. na dobu dalších 25 let chce část hypotéky splatil ze svých úspor a to částkou 1 000 000 Kč. To, o co se mu sníží hypotéční splátka, chce investovat do akciového investičního fondu. Scénář B: Druhý dlužník, ve stejné situaci, se rozhodne tyto rezervy si ponechat a investovat právě na dobu 25 let až do splatnosti hypotéky. Jak by hypoteticky mohl vypadat majetek po 25 letech, kdyby investiční akciový fond na 25 let vydělávala 6,5 % p. a., což je dlouhodobý průměr celosvětových investičních akciových fondů?
Výsledky je dobré sledovat v dlouhodobém horizontu. Tedy při Scénáři A se přeplatí na hypotéce 2 333 900 Kč a po 25 letech je na investičním účtu 3 953 108 Kč. Při Scénáři B se přeplatí na úrocích sice více o 2 917 600 Kč, ale v investicích je 5 056 198 Kč. Tedy v celkovém majetku je o 519 390 Kč více. Porovnáním obou scénářů vidíme, že i když v Scénáři B zaplatíte více na úrocích na hypotéce, stále můžete mít značnou částku z investic, která přesahuje celkové úrokové náklady.
Proto pokud máte možnost investovat peníze s průměrným ročním výnosem vyšším, než je úroková sazba na vaší hypotéce, může být výhodnější tyto peníze investovat, namísto předčasného splacení hypotéky. Tento přístup vám může nejen poskytnout finanční rezervu, ale také zvýšit vaše celkové bohatství v dlouhodobém horizontu. Samozřejmě je důležité konzultovat své možnosti s finančním poradcem, aby vaše rozhodnutí bylo založeno na solidních finančních základech a vašich individuálních potřebách.
