DESATERO, JAK SI VYBRAT NEMOVITOSTNÍ FOND

Veronika Kalátová
03. 09. 2023

Investiční svět v České republice je stále v plenkách, protože Češi převážně ukládají peníze na bankovní účty, kde ale nemohou porazit inflaci. Pokud se rozhodují pro jiné formy investic, volí nejčastěji dluhopisové, nemovitostní a akciové fondy. Češi dávají přednost investicím do nemovitostí, protože mají pocit, že jim více rozumějí, mohou si na tento majetek sáhnout, roste na hodnotě, a tak se cítí bezpečněji. Rádi byste také investovali do investičních nemovitostí? Jak relativně bezpečně zhodnocovat svůj kapitál?

Mnoho Čechů by rádo vlastnilo investiční nemovitost, kterou by pronajímali a užívali si zisku z nájmu. Avšak pouze zlomek těchto investorů si umí spočítat, zda tento typ investice vydělává. Navíc správa a údržba takové nemovitost stojí čas a peníze. Starosti nekončí u rekonstrukcí a drobných oprav, ale je nutné správně nastavit pojištění a platit daně nejen z příjmu, ale i z nemovitosti, která se má zdvojnásobit. Najít vhodného nájemníka také může být náročné. Na rovinu: péče o nemovitost rozhodně není procházka růžovým sadem.

Vyplatí se investice do nemovitostních fondů?

Chcete být vlastníkem nemovitostí, ale nemáte znalosti, dovednosti, miliony nebo čas se věnovat správě? Pak ideálním řešením jsou právě nemovitostní fondy. Fondy totiž nabízejí profesionální správu, efektivně využívají odborníků jako například právníky, realitní makléře, účetní, stavaře, opraváře, starají se o nájemníky apod.

Investoři nemusí být milionáři, stačí jen pár stovek či tisícovek měsíčně a můžete investovat a spolupodílet se na zhodnocování milionových nemovitostí.

Další obří výhodou nemovitostních fondů je diverzifikace. Fondy vlastní několik nemovitostí. Diverzifikace je u nemovitostních fondů umocněna tím, že vlastní nejen nájemní byty, ale také komerční nemovitosti, které jsou výrazně výnosnější. Komerční nemovitosti využívané obchodními společnostmi (kanceláře, skladové haly, fabriky, obchodní domy aj.) jsou obvykle pronajímány na dlouhou dobu.

Za tuto péči si nemovitostní fondy účtují správcovský poplatek, ale není nutné se o nic starat. Stabilitu máte nejen ve správě, ale také v průměrném zhodnocení fondů. Zisky nemovitostních fondů dlouhodobě poráží inflaci. Tedy očekávaná výnosnost těchto investičních aktiv je mezi 4-7 % p. a. po započtení správcovských poplatků fondu. Co investoři oceňují nejvíce je, že tyto zisky nepodléhají dani z příjmu, když investici neboli podíl ve fondu drží déle než 3 roky.

Které faktory ohlídat u výběru nemovitostního fond?

Co je třeba sledovat při výběru nemovitostního fondu a s čím je třeba počítat, když se rozhodnete pro tento typ investičního aktiva? Jaká investiční rizika se váží na nemovitostní fondy? Co konkrétně sledovat na srovnávačích nemovitostních fondů?

Desatero, jak postupovat při výběru svého favorita:
  1. Jak důležitá jsou historická data a schopnost fondu vytvářet zisky? Je společnost schopna dlouhodobě udržet svou výkonnost? Všichni investoři dobře ví, že minulé zisky nejsou zárukou zisků budoucích, přesto historická data jsou první, co většina z nás sleduje. Nový fond by měl být hodnocen obezřetně, protože jeho investiční strategie nemusí být prověřena v praxi. Vzhledem k tomu, že většina fondů tohoto typu na českém trhu má krátkou historii, je třeba hodnotit i další parametry. Mezi nejstarší nemovitostní fondy patří REICO České spořitelny, Conseq a ATRIS investiční společnost (dříve TESLA – Fond Realita).
  2. Jak veliké je čisté obchodní jmění společnosti (NAV = Net Asset Value)? Tento parametr ukazuje sílu a stabilitu společnosti. Ano, obvykle čím delší historie společnosti, tím více peněz ve správě fondu. Přesto někdy je vhodné sledovat i kdo je majitel tohoto fondu. Správce investičního fondu může také pomoci posílit rozhodnutí pro zařazení nemovitostního fondu s krátkou historií a nižším NAV do portfolia klienta. Mezi top správce v ČR s nemovitostními fondy patří Česká spořitelna, Conseq a Investika.
  3. Fond nemovitosti pronajímá nebo staví? Jaká je investiční strategie fondu, spravuje a pronajímá nemovitosti nebo se věnuje developmentu (staví nové domy)? Developerské investiční strategie na sebe váží daleko vyšší rizika než klasické nemovitostní fondy. Někteří klienti mají rádi účast na nových developerských projektech, ale vstupují do těchto fondů se znalostí těchto rizik.
  4. Jaké nemovitosti jsou v portfoliu fondu? Podívejte se na nemovitosti ve správě fondu pod lupou. Zvažte, zda se vám nemovitosti líbí, je-li pro vás atraktivní lokalita, důvěřujete nájemci, chtěli byste tuto nemovitost vlastnit? Všechny tyto informace jsou obvykle dostupné na webových stránkách společnosti. Základní informace o správě nemovitostí najdete i v pravidelných aktualizovaných zprávách portfolio manažera tzv. fact sheet.
  5. Jaká je obsazenost a délka nájmů (WAULT = Weighted Average Unexpired Lease Term)? Jaký je vážený průměr doby do konce platnosti nájemních smluv? Obecně by se dalo říci, že čím vyšší doba do konce nájemních smluv, tím vyšší bezpečí očekávaného nájmu. Tento parametr je nejčastěji 4-7 let. Profíci v oboru sledují i procento obsazenosti pronajímané plochy. 
  6. Jaký hrubý výnos je reálné získat z nájmů (YIELD)? Rentabilita nemovitostí neboli to, co fond inkasuje z nájemného, vydělíte hodnotou nemovitosti a získáte tak hrubý výnos. Čím vyšší procento tím vyšší potenciál zisku. Tento ukazatel se pohybuje mezi 4-8 %.
  7. Jak moc je fond zadlužen (LTV = Loan To Value)? Úvěrové zatížení fondu zjistíte poměrem výše cizího kapitálu (např. hypoték, vydané dluhopisy aj.) a hodnoty nemovitostí. Čím nižší procento vyjde, tím stabilnější společnost, nižší závazky, nižší nákladovost na splácení úroku z úvěrů. Úvěrové zatížení nemovitostních fondů se velmi liší. Rozhodně v tomto parametru vede ATRIS investiční společnost (dříve TESLA – Fond Realita), která má pouze 3 %. Ostatní fondy se pohybují v rozpětí 15-65 %.
  8. V jaké měně se inkasuje nájemné aneb hrozí nám měnové riziko? Asi vás překvapí informace, že většina správců inkasuje nájemné v Eurech. Momentálně máme docela silnou korunu, tedy by nás v dnešní době úplně měnové riziko zajímat možná ani nemuselo. Přesto, je to riziko, se kterým je vhodné počítat a neobávat se projevit zvědavost při jednání s finančním poradcem. Doba se mění a k tomu i názor na tuto problematiku.
  9. Jaká je poplatková politika fondu? Kolik mě to bude stát? Bez této znalosti smlouvu rozhodně nepodepisujte. U střednědobého investičního horizontu je vhodné sledovat primárně vstupní a výstupní poplatky. Na rozdíl u investičního horizontu nad 5 let je mnohem důležitější sledovat výši správcovského poplatku, který se někdy uvádí pod zkratkou TER (Total Expense Ratio) neboli celkové roční náklady na správu majetku, které se pohybují mezi 1-2,5 %. Tyto poplatky jsou započítávány do zhodnocení fondu, tedy klienti je často nevnímají. TER snižuje výnos fondu neboli zisk pro klienty. 
  10. Jak a kdy je možné peníze vyvázat z fondu? Jak vysoká je likvidita a flexibilita odkupu podílů z fondu neboli výběr peněz? Jak rychle přijdou peníze na můj účet? Každý fond může mít jiné časové rozpětí, ale většina retailových fondů připisuje peníze do 1-2 měsíců.

Pomocníkem pro srovnání nemovitostních fondů může být www.nemovitostni-fondy.cz, kde se dočtete další zajímavé informace a novinky ze světa nemovitostního trhu.

Zdroj: Nemovitostní fondy

Máte-li zájem se dozvědět více o investicích, můžete využít on-line kurzu o investování - jak na investiční strategii.
Hledáte partnera, který vám pomůže s přípravou finančního plánu a nastavit finanční portfolio, neváhejte se na mě obrátit.

Odebírat newsletter

Nezměškejte žádné novinky a slevy!
Copyright © 2024 Finanční zralost
crossmenuchevron-down
Nákupní košík0
Košík je prázdný!
Pokračovat v nákupu
linkedin facebook pinterest youtube rss twitter instagram facebook-blank rss-blank linkedin-blank pinterest youtube twitter instagram